隨著中國不動產市場從增量時代進入存量時代，如何盤活巨額資產，拓寬不動產投資渠道成為各方探索的重要課題。近日，北大光華REITs課題組在“思想光華媒體沙龍”上發布《關于加快推進我國不動產投資信托基金(REITs)公募試點的建議》，認為年內推出REITs正當其時，并建議采用“公募基金+ABS”的模式。

　　REITs崛起正當時

　　REITs是一種通過發行收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專門的投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。中國目前尚未建立明確的REITs制度，但此前曾推出鵬華前海萬科等一批“類REITs”產品。

　　REITs課題組成員張崢分析，中國之所以遲遲未推出REITs，主要受以下因素影響：一是缺乏對REITs的正確認識，把REITs當成高杠桿工具，認為其會將房地產市場的風險轉嫁到證券市場；二是缺少針對REITs的法律定位和框架；三是稅收環境的約束；四是REITs市場的相關基本條件不成熟。張崢還表示，隨著市場的不斷發展和實踐經驗的持續積累，目前大部分問題都已有相當程度的突破。因此，大力推進REITs建設正當其時。

　　“當前可以說是中國REITs市場崛起的前夜。”北京大學光華管理學院院長劉俏表示。一直以來，中國對REITs的推出持相對保守的態度，而在基礎設施建設方面落后于中國的印度，于2015年就推出了REITs。但經過監管部門、發行人、投資機構及學界等的積極探索，目前國內推出公募REITs試點的條件已基本成熟。

　　“美國REITs規模近萬億美元。在中國，考慮到不動產、‘一帶一路’、雄安新區的建設等，給中國不動產投資注入這樣規模的市場，是非常令人期待的。”劉俏說。

　　光華管理學院副院長金李認為，目前房地產仍是最重要的財富儲值工具之一，隨著中國房地產從大規模開發轉向結構調整，房地產交易市場呼喚更好的投資方式，REITs就是一種很好的工具。

　　公募+ABS為當前優選

　　課題組從模式選擇、產品設計、市場建設三方面提出了REITs建設的具體意見。課題組認為，從立法成本、設計難度、可操作性等方面考慮，“公募基金+不動產支持證券(ABS)”是現階段相對優選的方案。

　　模式上，公募REITs試點應以《基金法》為依據，采用“契約型”模式，以公開募集的證券投資基金為載體，通過投資不動產支持證券或不動產項目股權間接持有不動產資產。建立有效的治理機制，明確管理責任，完善投資者保護，限制管理人在ABS二級市場進行投機型交易，保證REITs產品收入的穩定性。

　　產品設計上，應鼓勵在“公募基金+ABS”模式中設立權益型REITs基金，允許發行固定收益特性和混合型REITs基金，并使公募REITs的投資標的中同時包含優先級與權益級兩種ABS產品份額；應將投資于單只ABS的比例放開到50%以上，并在公募基金層面設計相應的擴募和自動續期機制，實現公募REITs對其資產配置組合的有效調整，最大化基金投資收益。

　　市場建設上，首先，相關部門應按稅收中性原則免除公募REITs試點相應的稅負；其次，要加強買方投資人建設；第三，要加強ABS監管與市場建設，逐步完善信披制度；另外，應選擇基礎資產成熟穩定、發行人優質的項目開展試點。

　　《建議》認為，REITs對經濟社會發展意義重大。一是在大資管和資產荒背景下，豐富了股票、債券外的投資選擇，有助于我國投資者資產配置多元化；二是能盤活各類存量經營性不動產，降低政府和企業的財務杠桿，化解信貸市場的期限錯配等風險；三是推動房地產行業由“開發+出售”模式轉變為一次性銷售與持續性收入并重模式；四是拓展不動產業的融資渠道，緩解基礎設施融資壓力，引導社會資本支持實體經濟。證券時報